La SCI, un outil de transmission précieux… à manier avec précaution

Transmettre son patrimoine immobilier à ses enfants, tout en gardant la main sur sa gestion, c’est possible grâce à la Société Civile Immobilière, plus connue sous le nom de SCI.
Souvent perçue comme complexe, elle est pourtant un formidable outil d’organisation et de transmission, à condition d’être bien utilisée.

Pourquoi créer une SCI ?

Lorsque vous placez un bien immobilier dans une SCI, vous ne possédez plus le bien en direct, mais des parts sociales. Cela change tout : vous pouvez donner progressivement ces parts à vos enfants ou autres personnes, selon vos envies et vos possibilités.

Vous pouvez aussi transmettre uniquement la nue-propriété : vous gardez alors l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’occuper le logement ou d’en percevoir les loyers. Les droits de donation sont alors réduits et calculés en tenant compte de votre âge. Et, à votre décès, vos proches deviendront pleinement propriétaires sans payer de droits supplémentaires.

Autre atout de la SCI : avec une rédaction soignée des statuts, vous pouvez rester décisionnaire sur la gestion du bien, même après avoir transmis la majorité des parts. Et vos héritiers éviteront les lourdeurs de l’indivision, souvent source de tensions familiales.

Quand la SCI n’est pas une bonne idée

La SCI n’est pas la solution miracle à toutes les situations.

Elle est notamment à éviter pour une résidence secondaire louée ponctuellement à des touristes. Pourquoi ? Parce que la location meublée touristique est considérée comme une activité commerciale, incompatible avec le statut civil d’une SCI.

Dans ce cas, la société doit être imposée à l’impôt sur les sociétés, et les périodes d’usage personnel peuvent être assimilées à un abus de bien social. Résultat : risque de double imposition et de complications fiscales. Bref, mieux vaut s’abstenir !

Une bonne gestion, gage de sérénité

Une SCI doit être gérée avec rigueur. Même si la loi n’impose pas la tenue d’une comptabilité, il est fortement conseillé d’en tenir une.

D’une part, cela permet de déclarer clairement les revenus fonciers et d’éviter les complications en cas de contrôle fiscal.

D’autre part, en cas de succession ou de vente des parts sociales, une comptabilité claire facilite la valorisation des parts et évite bien des discussions.

Enfin, le gérant doit réunir chaque année les associés pour présenter les comptes et faire approuver sa gestion. C’est une étape simple mais essentielle. Tant que tout le monde s’entend, on y pense peu… mais en cas de désaccord, cela peut devenir un vrai levier de tension.

En résumé

La SCI est un outil souple et efficace pour organiser la gestion et la transmission d’un bien immobilier.
 Mais pour en tirer pleinement les avantages, trois points sont essentiels :

• bien réfléchir à son opportunité,
• soigner la rédaction des statuts,
• et assurer un suivi comptable et juridique régulier.

N’hésitez pas à vous entourer de professionnels expérimentés – notaire et expert-comptable – pour créer et gérer votre SCI en toute sérénité.

C’est le meilleur moyen de préserver votre patrimoine et de préparer sereinement sa transmission à ceux que vous aimez.

Qui suis-je ?

Je suis Sophie del Molino, experte-comptable et fondatrice de CAPIFAM, marque déposée par ma société SAPHILSAUDIT.
J’accompagne celles et ceux qui souhaitent préparer l’avenir de leur patrimoine avec sérénité, confiance et bon sens.

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